程靈素

       廣州樓市去年自從經歷又一輪國五條“誤調”，樓價坐火箭直升，13年市中心還存在3W的新盤，今年已經4W起跳，隔半年恍如隔世。剛需們直呼“住市中心只是發夢”。但今年以來，主要受銀行放貸“縮水”影響，樓價竟然在上月出現數年來第一次回挫調整，亞運城、金沙洲率先插水，外圍跌到貼地，傳聞中心區樓價卻依然很堅挺，小編打算實地考察，跟我一起去看看到底有多挺。
  
      中心城區，有這樣三幅地。一幅是爛尾樓翻身，號稱交通四通八達，麓湖公園是其后花園；一副是曾經爛過尾，去年重新鏟平再建，地理位置坐正廣州傳統商圈；第三幅地距離第二幅僅1000米，地段配套與前者幾乎一致，最大賣點是配套名校學位，聰明的麻油是不是已經猜到是哪三個樓盤 ？

      且看小編來揭曉，給你帶來的最新踩盤報告。
   
     一、麓湖軒的交通位置

      麓湖軒 地址是麓湖路9號，位于麓湖公園南面，緊鄰內環高架和廣深鐵路，小北商圈附近屈指可數的新盤。

麓湖軒所處位置

      從百度地圖上面，麓湖軒就在內環路和麓湖路的交匯處，距離小北地鐵站10分鐘腳力，附近有保利麓院，麓苑小區，麓雅居，廣信黃田等小區。小編在網上搜索到以上幾個小區價格，保利麓苑均價到了3.8W，麓苑小區是房改房，均價2.6W左右，配電站旁的麓雅居均價2.4W，附近的較大的小區黃田小區是財政廳的房改房，均價2.7W

    二、麓湖軒距離小北地鐵站步行10分鐘
    小編從體育中心出發，到達小北站，按照網上攻略直接出C出口，向著麓湖公園方向走，大約步行10分鐘抵達樓盤，很好找。

從小北站C出口出來

往麓湖公園方向走 10分鐘步行到樓盤

沿路有農行 工行

進這家“7天”便利店問了下路，樓盤就在前面

7天酒店

來到售樓中心了，在建的這棟樓就是麓湖軒，斜看跟旁邊的舊樓貼得很近

程靈素

      三、麓湖軒的產品和價位
      由于麓湖軒是單體樓，項目沒有沙盤，只有一個規劃圖和微縮模型。規劃圖上周邊配套非常多，無法逐個放大看清，圖上最清晰的就是道路交錯縱橫，顯得它交通特別便利。

麓湖軒規劃圖 上面紅圈為麓湖公園范圍

麓湖軒是一棟單體 層高32的商業住宅樓

      據小編了解，麓湖花園占地4143平米，建筑面積27458萬平米，13年1月開發，總規劃189戶。小區分為住宅和商業兩部分，9-32層為住宅，8層為架空層，4-7層為寫字樓產品，1-3層為商業。現推面積為80-123平米的兩房-四房產品。

       現場銷售介紹到，現在所有2-4房的單位都已推出，已取得預售證的住宅單位有30套，預計會在7月中旬開盤，現處于收酬階段，交10W誠意金可以享受開盤98折優惠。該項目未公布具體價格，小編網上查詢到價格范圍在3.8~4.3W/平米之間，詢問銷售，對方說參考附近在推的新盤（淘金家園C組團）價格，該樓盤大約4.2~4.3萬/平米，麓湖軒預計均價要4W以上，小編以一套80平米最小面積的單位來計，320萬一套可能是最低消費。
       111方四房兩廳樣板間       因為是豪宅項目，帶創意裝修的樣板間不給拍照，小編給大家帶來交樓標準的樣板間圖片。這套是111方四房兩廳單位，套內面積約89.68平米，附帶6000元/平米的裝修標準。有沒有達到6000元這么多小編打個問號，看看配置先。

先來看111方戶型圖，朝向東南，雙陽臺設計，戶型挺方正

電視背景墻寬度大約只有2米，目測有點小。

安全方面 全部采用密碼+指紋+鑰匙的門鎖，與小編從前參觀過的新天半山豪宅項目一樣的配置

飯廳位置尚算闊落

廚房全貼磚裝修，配歐派櫥柜，三件套電器是伊萊克斯品牌。

衛生間也是全貼磚，大理石看起來“高大上”

次臥一，大家有沒有發現它不帶飄窗

銷售介紹這是樓盤貼心的設計，采用落地窗設計，加大空間，相當于贈送了飄窗面積。這種落地窗大家是否喜歡，就仁者見仁了。

次臥二，面積較小，適合當BB房或書房

主臥 同樣是落地窗設計，光線不錯

主衛

長輩房 帶飄窗

      全屋空調新風系統，可以過濾循環空氣，為全屋“換氣”，小編還是第一次看見這個系統真實的運用，銷售介紹啟動系統后需要1小時后才能達到全屋空氣凈化，但耗電量低，每天大約耗電6毛錢。小編站在屋內半個小時，確實覺得室內空氣不錯，沒有難聞的裝修氣味，家里裝了新風系統的麻油，歡迎來分享使用感覺。


什么是新房系統？
       新風系統是空調的三大空氣循環系統之一，即室內空氣循環系統、室外空氣循環系統，新風系統。新風系統的主要作用就是實現房間空氣和室外空氣之間的流通、換氣，還有凈化空氣的作用。

每個房間的窗下都帶有抽氣換氣孔

       再來看87方2房單位 戶型圖

87方的2房單位是西北向，9層以上單位陽臺都可望麓湖，室內相當寬敞，實用率大約8成，戶型方正實用

     123方3房單位 戶型圖

123方3方單位朝向同樣是西北，陽臺望麓湖，但同樣樓下內環路清晰可見。

      80方和123方單位因為在同一面，均可望麓湖公園，但樓下2條內環路高架近在眼前，噪音也近在咫尺。估計不開電視，樓下“立體聲環繞”噪音夠聽一整天。可以想象住在里面一定要每天關窗，依靠室內凈化空氣系統，遠望麓湖景色。但每天不開窗生活，你能不能忍？

      98方2+1單位 戶型圖

      98房單位和樣板間一樣，坐向東南，陽臺望南方電視臺，而麓湖路和東豪涌高架就在腳下，由于不能拍樣板間，小編特意走到陽臺感受下聲音，車輛經過腳下，相當震撼，跟西北向單位有得拼。不到2分鐘，小編已經退入室內，銷售忙解釋，住在市區這是正常噪音，而且全屋采用隔音玻璃。那傳說中的“旺中取靜”的樓盤豈不是不存在？


四、麓湖軒的配套

      無論從百度地圖還是小編實地考察，麓湖軒所處的地理位置是真真正正的“四通八達”，西北面兩條內環高架橋纏身，外加樓下一條廣深鐵路，東南面東豪涌高架橫穿，4線交匯堪比“高架橋心臟地帶”，想不便利都難。內環路和鐵路目測距離樓盤不足50米，東豪涌高架距離稍微遠一點，大約150米。
      
      麓湖公園距離小區不足500米，上了小區門口的人行天橋，大概5分鐘可走到廣州市藝術博物館和麓湖公園，這也是樓盤的最大賣點，住在麓湖公園旁。

     學位方面，據銷售介紹，小區所處地段帶環市路小學學位，中學所處地段有二中、十七中和執信中學。經過“萬科省一級變村小”的事件，小編懷疑樓盤是否真的帶環市路小學學位，銷售當即帶小編來到證明宣傳板前，是真是假，大伙來鑒定一番。對方補充到環市路小學即將榮升省一級，受到硬件限制準備拓展建設。

      小區周邊，因為地處小北路商圈，酒店、餐飲、銀行還是一應俱全的。小編一路走著見到不少非洲友人，果然是非洲友人聚集區。

可在廣州規劃局網站上查到的環市路小學拓展規劃

具體的拓展規劃圖

從文件上看，樓盤所在的麓湖路9號在招生的范圍內

售樓中心門口正對內環路

小編走上旁邊的人形天橋，看到不遠處2條內環和東豪涌高架交匯于此

換個角度看，樓盤距離最近的東豪涌高架不足50米

沿著天橋直走，3分鐘到達世紀圖騰位置，也就是麓湖公園

一片開闊，要是住在附近每天來鍛煉身體很不錯

程靈素

       五、從麓湖軒到東山印象臺    
       小編收到風，東山印象臺即將開盤，它也是中心區僅存的幾塊住宅用地之一，相當稀有，一路哼著小曲，搭10路公交來到倉邊路。地址顯示東山印象臺位于倉邊路和中山四路交匯處。小編左顧右盼，面前只有這棟在建樓盤，莫非是它，上前問問

遠處在建新盤

      湊近看，僅有一個廢棄已久的雅鳴軒銷售中心，網上查到，雅鳴軒是2009年新爛尾的項目，該樓盤原計劃在2009年12月份建成并交付使用，原定可銷售住宅約100套。2009年開售時銷售人員又稱，住宅單位全部是回遷房不對外售賣，對外僅售賣商鋪。商鋪銷售門檻十分高，“只一層一層地售賣，或者整棟樓一起售賣”。但后來卻因為資金鏈斷裂等原因爛尾。

      保安亭一問，在建的樓盤就是東山印象臺，氮素保安告知售樓中心還沒建成。蝦米？What？誰給小編說已經開放售樓中心的？v69

      整棟大樓目測快建成，網上找到它的大概資料，有興趣的麻油了解一下：東山印象臺主推戶型以中小型戶型為主。整個項目由兩棟30層高樓組成，7-30層為住宅，并設有1個4層高的地下停車場, 提供約1000個停車位。

     既然來到文德路商圈，就看看周圍的配套，樓盤往北京路方向拐彎進入文德路，已經見到第十三中學，想必東山印象臺主打除了老城區配套，另一個一定是學位。

文德路上的孫中山文獻館

歷史悠久的文德路小學

      文德路小學對面有棟看似看落成的大廈，正在歡迎業主回家，原來是東方文德廣場，網上顯示均價59000/平米，帶文德路小學學位。大家可以自行補腦新盤東方印象臺的開盤價。

     

樓盤斜對面是南越王宮博物館

附近食肆、銀行一應俱全

      話嘮小編在附近轉悠，發現一間裕豐，學位房一欄小編只是想感受一下寸土寸金，話說我也是走遍土豪盤，中山四路54方400多萬的學位房還是讓小編不忍直視。

      六、東山印象臺印象

價格：由于附近僅有東山文德廣場新盤尾貨在售，又是同個開發商，參照文德廣場13年年初售價的42000元單價，預計印象臺的單價不會低于42000。

周邊配套：最大亮點在學位和交通。文德路小學一位難求，能進校不是鈔票多就是人面廣，自然搶爆頭。樓盤距離農講所地鐵站5分鐘，且步行10分鐘內都能解決日常生活所需。

程靈素

      七、捷登都會 產品和價位

       小編接下來是任務是探路北京路附近的公寓產品，看看價格幾何？

       一樓所說的曾經爛過尾，去年重新鏟平再建，坐正北京路傳統商圈的樓盤，正是捷登都會。據小編了解到，捷登都會占地8835平方米，建筑面積118047平方米。共36層，1-10層為商鋪，16層以上為公寓產品，主推49—84方產品，售價從35000—40000元/平米不等，帶1萬/平米精裝修，已經開盤。

      整棟為L形單體樓，北面是廣州市政府，廣州市財政廳；南面是中山五路；西面望人民公園；東面是五月花廣場，全是地標建筑，可見捷登都會是真正的位于北京路商圈。

       據銷售介紹，項目的最大賣點是雙地鐵上蓋，地下共有5層，負1負2層是公元前地鐵站，住戶可搭乘電梯直達地鐵站。1-10層是商鋪，現在飛揚影城和H&M已經確定入駐。9樓建有面積大概300平方的空中花園，頂層配套一個露天空中泳池和公寓會所，只對業主開放。小編了解到一個重要信息，由于項目拿地時間是95年，50年產權，滿打滿算還剩30年使用權，因此首付需達5成，最多可貸款10年。


      現項目主推55方左右的一房一廳產品和65房酒店型公寓

      55方一房一廳的主打產品成交價最低可到，根據朝向不同，如西向價格最便宜，像這種55方單位，3.5萬每平米有交易，計下來180萬左右。

客廳布置

房間大小與客廳近似

廚房配置，銷售介紹，裝修標準按照每平方1W來計，除家具外附送所有硬裝

        65房公寓型產品

入門很有酒店feel

戶型無陽臺，預留了中空空間給住戶晾衣服。

項目配套一覽

酒店型大堂，采用5梯36戶的設計

周邊商鋪密集

過馬路就系人民公園

捷登都會旁的五月花廣場

項目距離公元前F出口最近

銷售介紹飛揚影城已經簽下2層單位，確定入駐

      八、捷登都會的優點和缺點

優點
       地鐵公園前站直達住所，北京路商圈包圍，不必網上購物，樓下就是廣州“大賣場”
      
      周邊公寓型產品稀缺，叫價低于周邊二手房。廣州人都知道附近二手房動輒樓齡20年，180萬新凈一點的單位幾乎沒有。對于想投資想保值的網友具有一定的吸引力。據銷售透露，購房后可與物業管理公司簽訂為期一年的出租協議，收益約120元/平米，按照55方面積算，每月收益大概6600元，月收益率4.46%

缺點
     使用年限僅剩30年，貸款最多申請10年，30年后補地價的話，銷售說是按每間房為單位來補繳，數額不超過5位數。小編只能說30年后如果地價翻番，政府是否會按現在的政策收地價是未知數。


    不帶學位，商住項目人流復雜，所處地段交通繁華，噪音和尾氣不可避免，即使不開窗，仍可聽到樓下車流噪音。不適合自住。


        麓湖軒、東山印象臺和捷登都會優劣勢對比

       由于這三個盤同出越秀區繁華商圈，我們不妨來對比一下。

小編做了一張表格，列出幾個樓盤的相關信息

       1、位置和地段方面：三個樓盤的位置都非常便利，麓湖軒位于小北商圈版塊，樓盤正門口正對內環路，步行10分鐘內可到小北站地鐵；東山印象臺地處北京路商圈，小編步行到農家所大約5分鐘，步行到北京路10分鐘；捷登都會同屬北京路商圈，距離北京路路口10分鐘腳力。只要是市區上班，3個樓盤地段便捷度都可圈可點，但從地鐵中轉樞紐來看，捷登都會樓下的公元前站是2、3號線交匯，更加便捷。
       地段排名：捷登都會＞麓湖軒＞東山印象臺


       2、小區規模方面：從表中可知，這三個項目，小區規模最大的是東山印象臺，預計建成后有小區內部綠化，捷登都會所有綠化集中在9層的300方平臺，麓湖軒因為是單體樓，基本無綠化。
       小區規模排名：東山印象臺＞捷登都會＞麓湖軒


       3、土地產權方面：東山印象臺住宅未拿到預售證，暫時查不到地塊年限，麓湖軒2001年拿地，70年產權，已經過去13年，捷登都會95年拿地，又是商業用地，剩下不到31年使用權。
       土地產權排名：麓湖軒、東山印象臺＞捷登都會

       4、居住舒適度方面：東山印象臺小區規模相對較大，除了靠近中山四路的部分單位有噪音，靠文德路方向的噪音會小很多。捷登都會靠中山五路南向單位噪音較大，其余西向人民公園、北向望市政府、東向與五月花廣場近鄰的單位噪音相對減弱。而麓湖軒地處3條高架與鐵路核心區域，噪音方面很大，但麓湖公園近在咫尺，與前2個盤一樣，周邊生活設施便利。
      居住舒適度排名：東山印象臺＞捷登都會＞麓湖軒

       5、價格方面：最后我們回歸到這幾個項目的售價上面，雖然東方印象臺還沒開售，不過根據旁邊東方文德廣場尾貨以及周邊二手房的售價來看，售價不會低于4.2W。麓湖軒對比周邊新盤淘金家園c組團，開價相比持平，捷登都會是公寓型產品，最低售價3.5w/平方相對周邊二手房價格，還是有一定的優勢。
       價格優勢排名：捷登都會＞麓湖軒＞東山印象臺


       綜合排名：以上5個得分項，每個得分項的第一得3分，第二得2分，第三得1分，綜合以上幾方面的分析和對比，這三個項目的總得分分別是：東山印象臺11分，捷登都會11分，麓湖軒9分。

        所以綜合排名如下：東山印象臺 捷登都會＞麓湖軒

愛琴海——2010

辛苦小編啦！
該回復來自[廣州媽媽iPhone客戶端]

天使糖霏

麓湖軒都四萬多，太可笑了

好號

買不起也來幫頂。小編辛苦了！

風林火山1633

每次從內環那里過，看到麓湖軒真的是被高架和內環還有鐵路三面加起來的，想想這種房子還有人買，不過朋友說事實就是肯定大批偽土豪去買，如果改成小戶型拿學位房來賣絕對會賣瘋掉的

bbt2003

麓湖軒是爛尾返生的，現在快封頂了
在兩條內環交界處，風水和居住環境很惡劣
至于學位，真的不知道能有什么學位，如果登峰小學也算學位房的話

更正一下，原來連登峰小學都不是，只是市一級的環市路小學

我心飛翔99

   

三、麓湖軒的產品和價位
      由于麓湖軒是單體樓，項目沒有沙盤，只有一個規劃圖和微縮模型。規劃 ...

占地4143平米，建筑面積27458萬平米----容積率高達6.6！太密集了吧

天使糖霏

   

回復 bbt2003 的帖子
本帖最后由 bbt2003 于 2014-6-22 11:18 編輯

麓湖軒是爛尾返生的，現在快封頂了
在兩條內環交界處，風 ...

讀的是環市路小學 還不是登峰呢

GEAINT

等樓價跌。。。

程靈素

   

買不起也來幫頂。小編辛苦了！

感謝支持，內牛滿面

程靈素

   

辛苦小編啦！
該回復來自[廣州媽媽iPhone客戶端]

感謝支持，內牛滿面

程靈素

   

每次從內環那里過，看到麓湖軒真的是被高架和內環還有鐵路三面加起來的，想想這種房子還有人買，不過朋友說 ...

麓湖軒最大的賣點就是學位房

fish8020

回復 程靈素 的帖子

小編真是太辛苦了，采了這么多盤，很有價值的信息，謝謝！

ksf79

辛苦啦，寫得挺客觀，麓湖軒這個價位真心不值

663454413

   

三、麓湖軒的產品和價位
      由于麓湖軒是單體樓，項目沒有沙盤，只有一個規劃圖和微縮模型。規劃 ...

當時還想在哪...多謝小編代看了....

663454413

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